"Χαράτσι" στην πρώτη κατοικία!

Τις ευνοϊκές ρυθμίσεις στη φορολογία μεταβιβάσεων ακινήτων που νομοθέτησε η κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας τα έτη 2006 και 2007 σχεδιάζει να καταργήσει η νέα πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών! Tο οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης του ΠΑΣΟΚ εξετάζει την κατάργηση των διατάξεων που προβλέπουν υψηλό αφορολόγητο όριο 200 τετραγωνικών μέτρων για την απόκτηση πρώτης κατοικίας και επιβολή χαμηλών φόρων (φόρου υπεραξίας και τέλους συναλλαγής) στα ακίνητα που μεταβιβάζονται περισσότερες από μία φορές μετά την 1η-1-2006.

Το αφορολόγητο όριο για την απόκτηση πρώτης κατοικίας θα συνδεθεί εκ νέου με την αντικειμενική αξία της, δηλαδή θα πάψει να ορίζεται με βάση την επιφάνειά της. Επιπλέον, για όλες τις αγοραπωλησίες παλαιών κτισμάτων, οικοπέδων και αγροτεμαχίων θα επανέλθει ο φόρος μεταβίβασης, ο οποίος θα επιβαρύνει τους αγοραστές ακινήτων, με συντελεστές κλιμακούμενους από 9% έως 11% και επιβαλλόμενους στις αντικειμενικές αξίες των πωλούμενων ακινήτων. Ο ΦΠΑ θα εξακολουθεί, ωστόσο, να επιβάλλεται στις μεταβιβάσεις νεόδμητων οικοδομών με άδειες ανέγερσης εκδοθείσες από την 1η-1-2006 και μετά.

Σύμφωνα ειδικότερα με έγκυρες πληροφορίες, η νέα ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών, στο πλαίσιο των επικείμενων αλλαγών στη φορολογία ακινήτων σχεδιάζει να επαναφέρει το παλαιό καθεστώς φορολόγησης των μεταβιβάσεων ακίνητης περιουσίας, το οποίο προέβλεπε:

1) Απαλλαγή της πρώτης κατοικίας από τον φόρο μεταβίβασης μέχρι ένα όριο αξίας και όχι τετραγωνικών μέτρων. Σήμερα ισχύει γενικώς, για όλες τις μεταβιβάσεις πρώτης κατοικίας αφορολόγητο όριο 200 τετραγωνικών μέτρων. Το όριο αυτό καθιερώθηκε από τα τέλη του 2007 με νόμο που ψήφισε η κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας, όταν υπουργός Οικονομίας και Οικονομικών ήταν ο κ. Γ. Αλογοσκούφης. Έτσι, σε οποιαδήποτε περιοχή της χώρας, η αγορά πρώτης κατοικίας κάτω των 200 τ.μ. απαλλάσσεται από το φόρο μεταβίβασης ή το τέλος συναλλαγής, το δε αφορολόγητο όριο αξίας που αντιστοιχεί σε πρώτη κατοικία 200 τετραγωνικών μέτρων μεταβάλλεται ανάλογα με το ύψος της αντικειμενικής τιμής. Για παράδειγμα, σε μια περιοχή όπου η αντικειμενική αξία ανά τετραγωνικό μέτρο ανέρχεται σε 1.500 ευρώ, το αφορολόγητο όριο για την αγορά πρώτης κατοικίας 200 τετραγωνικών μέτρων είναι 300.000 ευρώ και ισχύει τόσο για τον άγαμο όσο και για τον έγγαμο αγοραστή. Σε μια άλλη περιοχή όπου η αντικειμενική αξία ανέρχεται σε 2.000 ευρώ ανά τ.μ., η αφορολόγητη αξία πρώτης κατοικίας 200 τετραγωνικών μέτρων φθάνει τις 400.000 ευρώ για κάθε αγοραστή, ανεξάρτητα από την οικογενειακή του κατάσταση. Δίδεται δηλαδή το δικαίωμα σε χιλιάδες νέους να αποκτούν ακόμη και μεγάλης αξίας σπίτι χωρίς να πληρώνουν φόρο. Με τη νέα διάταξη που προωθεί η κυβέρνηση του ΠΑΣΟΚ, θα προβλέπεται η καθιέρωση αφορολογήτου ορίου αξίας για κάθε περίπτωση μεταβίβασης πρώτης κατοικίας. Το αφορολόγητο αυτό θα καθορισθεί μεταξύ 100.000 και 150.000 ευρώ για τον άγαμο αγοραστή και μεταξύ 200.000 και 300.000 ευρώ για τον έγγαμο αγοραστή ενώ θα προσαυξάνεται κατά ένα επιπλέον ποσό για κάθε προστατευόμενο τέκνο που βαρύνει τον αγοραστή. Με τον τρόπο αυτό, ακόμη και η αφορά πρώτης κατοικίας με επιφάνεια χαμηλότερη των 100 τετραγωνικών μέτρων από άγαμο φορολογούμενο θα επιβαρύνεται με φόρο μεταβίβασης, εφόσον η αντικειμενική αξία της υπερβαίνει το πολύ χαμηλό αφορολόγητο των 100.000-150.000 ευρώ. Για παράδειγμα, η αγορά κατοικίας 90 τ.μ. από άγαμο φορολογούμενο, σε περιοχή όπου η αντικειμενική αξία ανά τ.μ. ανέρχεται σε 2.000 ευρώ θα επιβαρύνεται πλέον με φόρο μεταβίβασης 9%-11%, καθώς η αντικειμενική αξία της κατοικίας αυτής που είναι 180.000 ευρώ θα υπερβαίνει το πολύ χαμηλό αφορολόγητο των 100.000-150.000 ευρώ. Το ίδιο κλιμακούμενο αφορολόγητο όριο αξίας θα ισχύσει, εξάλλου, και για τις περιπτώσεις απόκτησης πρώτης κατοικίας με κληρονομιά ή γονική παροχή.

2) Φορολόγηση όλων των πωλήσεων παλαιών κτισμάτων, οικοπέδων, αγροτεμαχίων και λοιπών εδαφικών εκτάσεων με τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων (φ.μ.α.). Ο φόρος αυτός επιβαρύνει με συντελεστή 9% τα πρώτα 15.000 ευρώ της αντικειμενικής ή της δηλωθείσας αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου και με συντελεστή 11% το επιπλέον τμήμα της αξίας του ακινήτου. Καταβάλλεται δε από τον αγοραστή του ακινήτου. Σήμερα, ο φ.μ.α. δεν επιβάλλεται στα παλαιά κτίσματα, τα οικόπεδα, τα αγροτεμάχια και τις εδαφικές εκτάσεις όταν αυτά μεταβιβάζονται για δεύτερη φορά μετά την 1^η-1-2006. Εάν δηλαδή πωληθεί σήμερα ένα ακίνητο που υπάγεται στις παραπάνω κατηγορίες από φυσικό ή νομικό πρόσωπο που απέκτησε το ακίνητο αυτό με οποιονδήποτε τρόπο από την 1η-1-2006 και μετά, ο αγοραστής δεν επιβαρύνεται με φ.μ.α. 9%-11% επί της αξίας του ακινήτου. Σε μια τέτοια περίπτωση ο πωλητής επιβαρύνεται με φόρο υπεραξίας, ο οποίος υπολογίζεται επί της διαφοράς μεταξύ της αντικειμενικής αξίας που ισχύει τη στιγμή της πώλησης του ακινήτου και της αντικειμενικής αξίας που ίσχυε την στιγμή της απόκτησης του ακινήτου από αυτόν (τον πωλητή). Ταυτόχρονα, ο αγοραστής επιβαρύνεται μόνο με τέλος συναλλαγής 1% επί της αντικειμενικής αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Από την 1η-1-2010 καί οι συναλλαγές που υπάγονται στην περίπτωση αυτή θα επιβαρύνονται με φ.μ.α. Στόχος της κατάργησης του φόρου υπεραξίας και του τέλους συναλλαγής είναι η απλούστευση της φορολογίας των μεταβιβάσεων ακινήτων και η αύξηση των εσόδων του Δημοσίου: με την επιβολή του φ.μ.α. κάθε μεταβίβαση παλαιού κτίσματος, οικοπέδου, αγροτεμαχίου ή άλλης εδαφικής έκτασης θα επιβαρύνεται με φόρο 9%-11%, ενώ με τον φόρο υπεραξίας και το τέλος συναλλαγής υπήρχαν πολλές περιπτώσεις μεταβιβάσεων τέτοιων ακινήτων στις οποίες οι μεν πωλητές δεν πλήρωναν καθόλου φόρο, επειδή η διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής τιμής κτήσης και της αντικειμενικής τιμής πώλησης ήταν μηδενική, οι δε αγοραστές «τη γλίτωναν», πληρώνοντας μόλις 1% επί της αντικειμενικής αξίας!

Αξίζει, τέλος, να διευκρινισθεί ότι σε κάθε περίπτωση αγοράς νεόδμητης οικοδομής που δεν προορίζεται για πρώτη κατοικία δεν θα επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης αλλά ΦΠΑ 19%, όπως προβλέπεται και τώρα με διάταξη που έχει τεθεί σε εφαρμογή από την 1η-1-2006.